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深圳四十周年的慶生會來的比想象中要晚一些。
10月14日，習總書記在深圳經濟特區(qū)建立40周年慶祝大會上，對深圳發(fā)出了新期待：努力續(xù)寫更多“春天的故事”，努力創(chuàng)造讓世界刮目相看的新的更大奇跡！
這是國家層面對深圳的新期待，也是對深圳的新定義。
三天前，深圳綜合改革試點實施方案公布。一攬子推出了27條改革舉措和40條首批授權事項，涵蓋土地、教育，到金融等方方面面，以清單批量授權方式，賦予深圳在重要領域和關鍵環(huán)節(jié)改革上更多自主權， 這是一份“擴權大禮包”。
不過，就房地產行業(yè)而言，抽開精美的蝴蝶結，打開一看，禮包并不如想象中大。之前多方都在期待，借40周年之際，深圳可以擴容，相關的“擴容圖”傳得有鼻子有眼：東莞和惠州的部分地區(qū)將會并入。最終的結果是擴權不擴容。
之所以對擴容念念不忘，因為市域面積僅有1997平方公里的深圳存在土地瓶頸。深圳“十三五”規(guī)劃劃定了974平方公里的生態(tài)控制線和270平方公里的工業(yè)用地紅線，合計占深圳土地面積的62%。住宅用地占建設用地的比例僅為22.6%，遠低于全國平均的33%。
目前深圳的人均居住面積只有19.7平方米，房價收入比高達34.2，超過香港，居全國最高。
要著力解決高房價形成的擠出效應和金融風險，根本出路在土地供應上，即加大居住用地的供給。
方法之一是擴容，向數量上發(fā)展。目前來看，愿望落空了。當然也有利好。此番方案提及將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批權賦予深圳市政府。
在現行制度下，建設用地指標是城市主政官首要的關注點，它意味著一座城市的施展空間，也意味著稅收與土地出讓金。
現在，市級的深圳擁有了更自主的建設用地審批權，而省級政府也在半年前才獲得的。
不過，深圳的權限僅為“永久基本農田以外的農用地”，低于首批試點省份北京、天津、上海等包括“永久基本農田”轉為建設用地的權限。
深圳有多少可能釋放的“永久基本農田以外的農用地”呢？截至2017年末，深圳現有耕地面積僅5.75萬畝（不計深汕合作區(qū)），其中永久基本農田面積3.04萬畝?？舍尫诺耐恋刈畲笾祪H約為2.71萬畝。
通過審批擴權釋放農用地，用來建設保障房、人才房，也許會緩解部分深圳住房緊張的問題，當然可增加土地的容量遠遠不夠。
方法之二是改革，在效率上改進。地少，那只能想盡辦法狠命提高土地利用效率。想要增加住房供應只能在存量土地上動腦筋，比如城中村土地和工業(yè)用地改革。
此次方案提及：推進二三產業(yè)混合用地和支持盤活利用存量工業(yè)用地。
相比之下，這兩點倒是大的突破。意味著工業(yè)、商業(yè)用地可以與建設用地混合搭配，雖然沒有新增土地，可是土地利用率可以大大增加，有望解決深圳建設用地嚴重不足的老大難問題。
這次將城中村土地改革的權力下放到了深圳市政府。目前深圳共有1065萬套住房，其中城中村住房510萬套，占比為47.88%。換言之，受制于產權，無法上市自由流通的龐大土地資源將被激活。
今年深圳市住建局相關領導表示，向新加坡學習，目標是讓深圳60%的市民住進公共住房。目前，深圳的保障性住房43萬套，占比為4%。樂觀猜想，深圳會大量改造城中村，供應大規(guī)模的保障住房，解決深圳的住房問題。
與城中村土地改革相比，盤活存量閑置的工業(yè)用地，將其改造為居住用地或住房的難度要小一些。比如深圳北環(huán)一帶的原工業(yè)廠房、倉庫及工業(yè)宿舍正在逐步改造。
擴容雖暫無望，增量上有亮點，存量上做文章，以“畝產”論英雄，這會給深圳帶來根本性的變化。深圳的樓市走在一個新的起點上。
本文來源：中房報新聞
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