掃一掃關注我們
掃一掃
“我正準備賣掉別墅去深圳買一套小產(chǎn)權房，現(xiàn)在斷了這個念想了。”5月12日，廣東某三線城市市民張云（化名）對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
像張云這樣的新深圳人，手頭有資金，剛好可以買小產(chǎn)權房的有很多。很顯然，深圳此次逐漸在全市范圍內(nèi)禁止代理銷售“小產(chǎn)權房”，將大批投資資金擋在了半路上。
另一名已經(jīng)購買了小產(chǎn)權房的投資者陳晨（化名），則表現(xiàn)樂觀，她為自己去年底做的決策感到慶幸，手中的小產(chǎn)權房漲幅翻倍。但她認為小產(chǎn)權房不能公開交易，是否私下還有其他途徑可以實現(xiàn)？
陳晨指出，小產(chǎn)權房一直以來在深圳就不是合規(guī)的商品，交易本身也不受法律保護，因此，禁止交易，對目前已成交的小產(chǎn)權房而言，不存在風險擴大一說。陳晨表示，身邊很多買了小產(chǎn)權房用于自住的朋友都覺得無所謂，沒買的朋友反而有錯失時機的感覺。
5月12日，深圳福田、羅湖、龍華區(qū)等中介人員確認此前收到了相關信息。有熟悉房產(chǎn)領域的律師表示，實際上，2010年起深圳就已發(fā)布相關規(guī)定，明確禁止房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員為法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產(chǎn)提供代理、居間等經(jīng)紀服務。今年初以來，深圳小產(chǎn)權房交易市場火爆，資金炒作明顯。4月，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布提示，深圳始終在全市范圍內(nèi)禁止代理銷售“小產(chǎn)權房”。 4月底，深圳沙井小產(chǎn)權房就被公開禁止交易了。
這樣的情況，與2016年上海樓市峰值時期，政府出手禁止酒店式公寓交易有異曲同工之妙。2016年，上海房價處于一個全新高位，“325”新政出臺之后，酒店式公寓成交“量價齊升”，價格翻番，正是因為投資性需求大量涌入。2017年1月7日，上海市住建委宣布，將對商業(yè)辦公項目改裝成“類住宅”出售進行集中清理核查，酒店式公寓將成核查重點。這讓上海的酒店式公寓，一夜間降溫。如今，不少酒店式公寓變成了開發(fā)商自持產(chǎn)品，也有個別項目通過包裝成二手房出售的。
深圳小產(chǎn)權房與上海酒店式公寓
深圳對小產(chǎn)權房的整治，可以說是在被央視等媒體廣泛報道后的結(jié)果。小產(chǎn)權房交易被按下暫停鍵之后，多家此前熱衷于小產(chǎn)權房生意的中介門店被查封，部分村委停止過戶。除了堵在半路的資金，還有部分最近已成交的小產(chǎn)權房，因為村委停止過戶，不得不“退房”。
5月8日，龍華區(qū)住建局發(fā)布《關于禁止代理銷售“小產(chǎn)權房”的通知》，表示小產(chǎn)權房屬于明令禁止交易的房地產(chǎn)，按照《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》相關規(guī)定，各房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員應依法依規(guī)開展經(jīng)紀活動，不得代理銷售小產(chǎn)權房，不得為小產(chǎn)權房交易提供經(jīng)紀服務，各房地產(chǎn)中介機構應及時進行自查自糾。龍華局正會同相關部門開展專項整治行動，嚴查房地產(chǎn)經(jīng)紀過程中涉及小產(chǎn)權房的違法違規(guī)行為，一經(jīng)查實，從嚴處罰。
5月12日，深圳在全市范圍內(nèi)禁止小產(chǎn)權房的消息傳出。21世紀經(jīng)濟報道記者求證多名中介人員，他們表示還沒有收到具體通知，只是看到龍華住建局發(fā)布的通知。
毋庸置疑，投資客一條投資路徑被堵住了。深圳政府適時出臺嚴厲打擊市場亂象的政策，深圳住宅市場在7-8月開始成交量快速萎縮。與之對應的是，一直以來處于邊緣化的小產(chǎn)權房也被中介人員炒起來了。從過去可以獲得回遷房產(chǎn)權的小產(chǎn)權房才有人買，到如今只要是能自住和出租的小產(chǎn)權房就能被搶購。短短幾個月，深圳小產(chǎn)權房價格上漲30%-100%不等。由于小產(chǎn)權房是非法交易的商品，公開渠道無法獲取更具體的行情信息。這讓中介人員有了更多暗箱操作或者炒作的機會。
深圳這一樓市怪象，與上海的2016年的樓市變化很接近。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年上海酒店式公寓市場成交總量達274.47萬平方米，是2015年成交量的1.45倍。上海酒店式公寓在2016年成交放量受到需求大幅增加影響。彼時，上海加大住宅市場調(diào)控力度，導致原本投向住宅的資金由于限購而無法達成投資目的。2016年上海酒店式公寓表現(xiàn)出罕見的供不應求局面，這與資近的涌入也不無相關。
成交量的大幅上升，使得酒店式公寓價格也大幅攀升。數(shù)據(jù)表明，截至2016 年12月底，上海酒店式公寓成交均價已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高，達到31448元/平方米，同比大幅上漲26%，漲幅僅次于住宅商品房（漲幅超過30%），高于寫字樓、商鋪等其他商用類物業(yè)。
2017年，由于交易被喊停，上海酒店式公寓價格上漲戛然而止。上海市相關部門在2017年新政出臺之前，已在各區(qū)走訪和座談摸底類住宅市場情況，并開始著手研究針對類住宅的限購政策等措施，以嚴守政策底線，對商辦項目的全生命周期實施管理。
實際上，由于無法落戶等因素，酒店式公寓投資價值遠不如普通住宅，隨著市場供應量逐年提升，某些區(qū)域甚至出現(xiàn)大量集中拋售，該類產(chǎn)品目前二手市場售價停留在2017年初的水平。
深圳炒房資金封堵升級
目前深圳小產(chǎn)權房禁止交易大有蔓延全市之勢，深圳封堵炒房資金行動升級，有部分資金在途的投資者被迫改計劃，已購買的客戶認為不受影響，本來就是不合規(guī)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，合同不受法律保護。
華商律師事務所律師周爭鋒在其朋友圈發(fā)文表示，深圳禁止小產(chǎn)權房交易并不是新規(guī)，如龍華住建局通知所寫，按照自2010年9月1日起實施的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》，房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員切勿為產(chǎn)權不明晰的房產(chǎn)（包括但不限于小產(chǎn)權房、軍產(chǎn)房等）提供居間服務或關聯(lián)服務，這已表明了態(tài)度。
據(jù)當?shù)孛襟w披露，今年4月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關于切勿為產(chǎn)權不明晰房產(chǎn)提供居間服務的鄭重提示》，提醒相關從業(yè)人員，若違反規(guī)定，一經(jīng)查實，即依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風險警示人員名單實施辦法》等規(guī)定進行自律懲戒。
4月29日，深圳市律師協(xié)會發(fā)布《關于轉(zhuǎn)發(fā)深圳市司法局〈關于嚴禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見證服務通知〉的通知》，禁止律師為違法建設提供公證、見證。
深圳此次公開禁止小產(chǎn)權房交易，會否收到與上海一樣的效果？廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜分析指出，這有待時間檢驗，畢竟兩者不是同一類型商品：小產(chǎn)權房與住宅功能無差別，只是法律角度不屬于可公開交易的商品；酒店式公寓則是由商辦項目改造而成，一定程度上存在消防安全隱患。因此，小產(chǎn)權房成交的突然爆發(fā)，更傾向于資金炒作。誠然，兩者都是在固定資產(chǎn)升值火爆的前提下，成為投資資金流向的一個出口。
值得一提的是，深圳對小產(chǎn)權房的調(diào)控有跡可循。深圳對資金進入本地樓市的圍追堵截決心已定。深房理事件就是一個信號。隨著深圳調(diào)控深入，對炒房資金的抽絲剝繭，深圳民間融資炒房平臺“深房理”被曝光。這場深圳房產(chǎn)體系、金融體系的自查，查出了深圳樓市背后的炒房資金。作為近期火遍深圳市場的小產(chǎn)權房，自然也被列入調(diào)控范圍內(nèi)。前述業(yè)內(nèi)人士指出，與“深房理”一樣，小產(chǎn)權房市場也將面臨被整頓的命運。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也指出，此前深圳住建局等發(fā)布《關于對涉及“深房理”的舉報事項進行調(diào)查處理的通告》明確，有關部門已對“深房理”涉嫌違法違規(guī)線索開展聯(lián)合調(diào)查。這也是房住不炒大環(huán)境下全國首個對有組織的炒房團開展的監(jiān)管行動。此次政策具有非常強的信號?；虺蔀槎径壬钲趪拦芊康禺a(chǎn)的一個新起點，對于一些有組織的炒房機構將嚴打，包括各類購房投資群和小區(qū)業(yè)主炒房群等。誠然，近期深圳不少小產(chǎn)權房群均已改名。嚴躍進認為，各地政府將來或建立舉報制度，對于各類公開組織炒房的行為，將面臨被舉報和查處的情況，這也是后續(xù)嚴管房地產(chǎn)市場亟需補上的一課。
本文來源：21世紀經(jīng)濟報道
熱線
關注
置頂
