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   一項(xiàng)對(duì)房企實(shí)際盈利有很大影響的稅種——土地增值稅，啟動(dòng)立法進(jìn)程，從以前的暫行條例上升為法律。

7月16日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局就《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》）向社會(huì)公開征求意見。

值得注意的是，《征求意見稿》首次提出將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物納入征稅范圍；另外還適當(dāng)調(diào)整了稅收優(yōu)惠。

房企是土地增值稅繳納主力

土地增值稅還有一個(gè)更直白的稱呼——反房地產(chǎn)暴利稅。

資料顯示，1993年國家出臺(tái)土地增值稅，規(guī)定自1994年1月1日起對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的單位和個(gè)人征收土地增值稅。

而當(dāng)初設(shè)計(jì)這一稅種的目的，就是為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤。

而在1998年房改之后，房地產(chǎn)開始成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，土增稅的免征對(duì)象擴(kuò)容，出現(xiàn)了一次“降壓”。

當(dāng)時(shí)減負(fù)的對(duì)象主要針對(duì)個(gè)人，自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅；贈(zèng)送、繼承和房屋互換的，可以免征。即對(duì)個(gè)人來說，只要是住宅性質(zhì)房屋買賣，都可以免征土地增值稅。

目前，房企是繳納土地增值稅的主力。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2018年土地增值稅收入達(dá)到5642億元，同比增長(zhǎng)14.9%。年報(bào)顯示，TOP3房企恒大、碧桂園和萬科，2018年應(yīng)交土地增值稅分別約為521億元、139億元和196億元。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，此次《征求意見稿》是土地增值稅少有的一次調(diào)整，調(diào)整方向基本是平移了現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例，計(jì)稅方式、稅率等基本保持不變。

《征收意見稿》顯示，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

“暫行條例中的部分免征科目是否沿用，未明確說明（還需要后續(xù)執(zhí)行細(xì)則規(guī)范），但是基于立法說明中‘宜保持現(xiàn)行稅制框架和稅負(fù)水平總體不變’的表述，大概率也不會(huì)對(duì)個(gè)人征收。”于小雨告訴記者。

集體房地產(chǎn)納入征稅范圍

值得一提的是，本次發(fā)布的《征求意見稿》的一大亮點(diǎn)是，在此前轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物、構(gòu)筑物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)繳納土地增值稅的基礎(chǔ)上，首次將出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股納入征稅范圍，這與正在審議的土地管理法修正案草案環(huán)環(huán)相扣、相互呼應(yīng)。

實(shí)際上，早在2014年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳明確要求建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地（以下簡(jiǎn)稱集建地）入市制度，并要求建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。

2015年以來，全國33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)開展了農(nóng)村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項(xiàng)改革試點(diǎn)，允許集建地入市和轉(zhuǎn)讓，實(shí)行與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

隨著集體土地入市試點(diǎn)工作進(jìn)一步向立法推進(jìn)，于小雨認(rèn)為，“集體經(jīng)營性建設(shè)用地或集體土地在將來很可能會(huì)與國有建設(shè)用地并行，所以大量的機(jī)遇和價(jià)值都存在于集體土地的開發(fā)利用之中。”

另外，《征求意見稿》中明確了“納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”這兩種情況下，可以免征土增稅。

而在目前的暫行條例中，規(guī)定的是“銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅”。

可以明顯看出，相關(guān)優(yōu)惠政策不再“一刀切”。

不過對(duì)于保障性住房，《征求意見稿》延續(xù)了免征土地增值稅的規(guī)定，直接避免了稅收成本的轉(zhuǎn)嫁，體現(xiàn)了國家對(duì)于探索多渠道供應(yīng)的一貫支持。

并且，《征求意見稿》增加了“授權(quán)國務(wù)院可規(guī)定減征或免征土地增值稅的其他情形；將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權(quán)省級(jí)政府結(jié)合本地實(shí)際決定減征或是免征；增加授權(quán)省級(jí)人民政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較不發(fā)達(dá)、地價(jià)水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅”的規(guī)定。

這意味著，土增稅的更多調(diào)節(jié)權(quán)交給了各地方政府，體現(xiàn)了因地制宜、因城施策、落實(shí)地方政府主體責(zé)任的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策導(dǎo)向。

“土增稅的暫行條例中，在征收上有很多限制。未來政府掌握了免征或減征的決定權(quán)，土征稅或?qū)?duì)樓市調(diào)控發(fā)揮更大的彈性作用?！庇谛∮曛赋觥?br/>

健全土地二級(jí)市場(chǎng)規(guī)范

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次《征收意見稿》有諸多針對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行發(fā)展中凸顯問題制定的規(guī)范性政策，重點(diǎn)解決二級(jí)市場(chǎng)交易中不健全、不規(guī)范的問題，并突出了政府側(cè)所要提供的服務(wù)和監(jiān)管要求，以實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，其中有四點(diǎn)值得關(guān)注：

首先，充分保障土地二級(jí)市場(chǎng)的交易自由?！墩魇找庖姼濉芬?guī)定只要符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定都可以充分自由地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，例如以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不再需要報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

其次，《征收意見稿》明確了劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)后續(xù)出租、轉(zhuǎn)讓涉及的收益問題，保障了公正和效率的同步提升。例如明確了以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，明確要求應(yīng)上繳租金中所含土地收益。

其三，明確了政府側(cè)的優(yōu)先購買權(quán)，以防止產(chǎn)生各類擾亂市場(chǎng)正常土地價(jià)格體系的行為。《征收意見稿》對(duì)于交易價(jià)格可以自行協(xié)商，也可委托土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)公開交易，但需申報(bào)交易價(jià)格，申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。

最后，加強(qiáng)了針對(duì)土地側(cè)的監(jiān)管，尤其是強(qiáng)化涉及土地交易資金的來源監(jiān)管，明確要求土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規(guī)定，并強(qiáng)化土地一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，以維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

本文來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
發(fā)布時(shí)間：2019—07—22
作者：吳若凡