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進(jìn)入2020年，中國樓市先冷后熱，終在5月復(fù)蘇，6月“入夏”。

以深圳樓市為代表的部分城市已經(jīng)走出了一波上漲行情，新房、二手房6月環(huán)比繼續(xù)上漲。主流房企基本都收獲了疫情以來的銷售新高。

不只是銷售市場(chǎng)，6月深圳、武漢等城市土拍市場(chǎng)也刷新了今年單月賣地收入紀(jì)錄。

這背后的原因，很大一部分是一季度和4月被壓抑的需求釋放，此外，6月各地落地人才引進(jìn)等政策，也為樓市帶來利好。

克而瑞指出，下半年以及未來的樓市，分化和復(fù)蘇會(huì)交織而行，土拍市場(chǎng)和住房成交量還有上升預(yù)期，但降價(jià)促銷去庫存將是主流，客觀上會(huì)限制房?jī)r(jià)漲幅。

在這樣的市場(chǎng)中，房企格局分化也愈發(fā)明顯，規(guī)模房企業(yè)績(jī)恢復(fù)良好，但也有不少中小房企陷入困境。

上半年火熱收官

從3月的深圳開始，全國各地樓市漸次復(fù)蘇，6月，全國熱點(diǎn)城市市場(chǎng)依然活躍，高位運(yùn)行。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在5月份明確小陽春后，6月全國市場(chǎng)基本已經(jīng)回到了2019年的最高水平，走出低迷。

其中，北京、深圳、廣州等城市成交環(huán)比繼續(xù)上漲，同比基本平穩(wěn)。二三線城市平均環(huán)比也上漲超過了10%，包括蘇州、溫州等城市6月也維持在高位。

6月活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇，而最值得關(guān)注的武漢市場(chǎng)也環(huán)比上漲明顯。

以深圳為例，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，6月深圳新建商品房成交為49.47萬平方米（4932套），同比增長(zhǎng)0.77%。二手房成交破萬套，接近2015年水平。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，深圳樓市投資屬性一直很強(qiáng)，在沒有好的投資通道情況下，人們還是偏向于買房來保障資金的安全。

與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也開始上行。中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，6月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為15461元/平方米，環(huán)比上漲0.53%，二手住宅平均價(jià)格為15301元/平方米，環(huán)比上漲0.30%。

房企也趁熱打鐵，6月去化加速?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企單月全口徑銷售額達(dá)到14517.2億元，同比增長(zhǎng)13.8%。其中頭部房企回升速度更快。

6月，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售760.5億，同比增51.3%；銷售回款756.9億，同比增60%。

整體看，“市場(chǎng)是一個(gè)‘W’的走勢(shì)，開年往下走，開工復(fù)工后又往上沖”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

他指出，為了刺激經(jīng)濟(jì)，貨幣政策趨于寬松，樓市成為資金匯集地，各地房貸利率逐漸下調(diào)，優(yōu)惠增加，疫情積壓的需求基本釋放，這些都推動(dòng)了5-6月全國市場(chǎng)的恢復(fù)。

此外，3月以來，土地市場(chǎng)也在逐步恢復(fù)。尤其是武漢，在6月迎來了拍地高潮。

6月30日，各大房企引爆了武漢上半年的土拍收官戰(zhàn)。武漢單日成功出讓9宗土地，總成交價(jià)高達(dá)243.82億元。

不少房企拿地?zé)崆楦邼q，南山、實(shí)地、美好置業(yè)和華僑城等房企都有地入囊。而中海力壓大華，豪擲144億拿下漢陽歸元片區(qū)地塊。

中原數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，特別是杭州、深圳、廣州、北京等城市高價(jià)地持續(xù)出現(xiàn)。

今年上半年，土地市場(chǎng)成交額持續(xù)上升，50大城市年內(nèi)第一次出現(xiàn)了4個(gè)千億賣地城市，分別為北京、杭州、上海、廣州。50大城市賣地合計(jì)2.29萬億，同比上漲17.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從各地土地市場(chǎng)看，高價(jià)地、高溢價(jià)率地塊成交頻繁，開發(fā)商看好后市的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。

房企分化加劇

2020年不尋常的上半年已經(jīng)過去，按照易居中國總裁丁祖昱的說法，大部分主流房企都過關(guān)了，很多還“活得”不錯(cuò)。

下半年，樓市能否繼續(xù)目前的狀態(tài)？業(yè)內(nèi)看法不一。

張大偉認(rèn)為，7月份供應(yīng)量增加后，市場(chǎng)有望繼續(xù)高位運(yùn)行，最近成都、南京、杭州都出現(xiàn)了萬人搖號(hào)現(xiàn)象，都讓市場(chǎng)有了樓市再次上漲的預(yù)期。

但嚴(yán)躍進(jìn)也提醒，近期的回暖，很難說是市場(chǎng)需求在大規(guī)模反彈，有可能是部分過去積壓的需求集中釋放，基于此類判斷，房企也需防范市場(chǎng)降溫風(fēng)險(xiǎn)。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，這波回暖是出乎意料的，這不是好的信號(hào)。

從房地產(chǎn)行業(yè)和公司的角度來看，一些城市火爆的表象，掩蓋不了殘酷的另一面，房企分化從未如此嚴(yán)重。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年的銷售金額排名，TOP50房企的入圍門檻基本沒有太大變化，但TOP100房企的入圍門檻下降10億，降幅超過9%；TOP200房企的入圍門檻下降近5億，降幅超過16%，顯然，疫情對(duì)中小房企的影響更為顯著。

TOP50 房企變化較大的是新城控股、華夏幸福和泰禾集團(tuán)等房企，其中，新城控股跌出前十，從2019年的第8位跌至第14位，華夏幸福由2019年的第20位下滑至第40位。

房企融資也呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，近兩月來，萬科等優(yōu)質(zhì)房企的融資成本大幅走低，甚至出現(xiàn)了不少2字頭利率的債券，而部分中小房企在融資井噴的大環(huán)境下，話語權(quán)不足，只能以高息債券打動(dòng)投資者。

宋丁認(rèn)為，目前，中國還有超過10萬家房企，這并非正常市場(chǎng)現(xiàn)象，未來分化的趨勢(shì)還會(huì)加劇，部分中小房企會(huì)逐步退出市場(chǎng)。

丁祖昱認(rèn)為，今年下半年市場(chǎng)仍需要較長(zhǎng)時(shí)間恢復(fù)，行業(yè)整體去化承壓，預(yù)計(jì)2020年全年銷售規(guī)模將微降5%左右。

對(duì)房企而言，把握市場(chǎng)窗口期、 “促銷售、抓回款”仍是2020年全年的重要目標(biāo)。 


本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道